Diện Tích Thông Thủy Là Gì? 5 Điều Cần Biết Về Diện Tích Thông Thủy

Trong bản vẽ thiết kế chung cư, thường được thể hiện hai loại diện tích trong cùng một căn hộ, đó là: diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Trên thực tế, nhiều người vẫn chưa phân biệt được thế nào là diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Với bài viết dưới đây,  Xây dựng Cần Thơ sẽ cung cấp các thông tin giúp độc giả hiểu rõ hơn diện tích thông thủy là gì, kinh nghiệm và một số lưu ý khi đo.

Diện Tích Thông Thủy Là Gì?

Thông thủy là một khái niệm cơ bản trong ngành xây dựng. Về mặt ngữ nghĩa thông thủy có nghĩa là một không gian có thể chứa nước, để nước chảy qua. Không gian này vì thế mà mang đặc điểm cơ bản như luôn bị giới hạn ở hai biên; tại không gian nằm giữa hai biên này nước có thể chảy qua mà không bị bất cứ vật gì cản trở hoặc làm thay đổi dòng chảy.

Dựa theo khái niệm thông thủy mà các kỹ sư xây dựng tiếp tục phát triển thêm định nghĩa về kích thước thông thủy trong không gian. Người ta thường sẽ căn cứ vào khoảng cách của nơi có không khí đi qua để đo đạc kích thước. Cụ thể như sau:

– Chiều cao thông thủy tiêu chuẩn là khoảng cách từ sàn đến mặt dưới của kết cấu chịu lực tầng trên. Trong trường hợp nhìn thấy dầm thì người ta sẽ tính khoảng cách đến dầm nhà. Nếu không nhìn thấy dầm nhà bằng mắt thường thì người ta sẽ chọn giới hạn trên là trần nhà.

– Chiều rộng thông thủy cơ bản là khoảng cách giữa hai mép cột (nếu có) hoặc mép tường đối diện nhau.

– Kích thước cửa sổ, cửa ra vào thông thủy là kích thước của ô mà ánh sáng đi qua được hay còn gọi là ô lọt sáng.

Lưu ý rằng các kích thước trên đây sẽ tính từ bề mặt lớp trát chứ không phụ thuộc vào độ dày mỏng của vật liệu ốp bên ngoài tường.

Thế Nào Là Diện Tích Thông Thủy?

Diện tích thông thủy hay được biết đến với hai cái tên phổ biến là diện tích lọt lòng và diện tích trải thảm hoặc diện tích sử dụng căn hộ.

Sở dĩ tên diện tích trải thảm ra đời là bắt nguồn từ tên gọi quốc tế của số đo này. Vậy diện tích thông thủy tiếng Anh là gì? Ở nước ngoài người ta sẽ sử dụng thuật ngữ Carpet Area để chỉ số đo nói trên, từ này dịch ra chính là bề mặt có thể trải được thảm hay diện tích trải thảm.

Tuy nhiên, dù là tên gọi diện tích “trải thảm” ở nước ngoài hay “thông thủy” ở Việt Nam thì đây đều là cách tính phần diện tích bên trong nhà, căn hộ cơ bản. Diện tích này vẫn là chỉ bề mặt nơi nước có thể tự do chảy và làm kín nó.

Lưu ý rằng diện tích trải thảm hiện nay không bao gồm tường bên ngoài căn nhà hoặc phòng đó cũng như các cột, các hộp kỹ thuật được thiết kế đi kèm bất động sản. Tuy nhiên, diện tích trải thảm lại gồm diện tích các tường, vách ngăn phụ bên trong nhà, ban công hoặc logia đi kèm. Trường hợp ban công của ngôi nhà hoặc phòng đó có tường chung thì diện tích này được tính toán từ mép phía trong của tường đó.

Ý Nghĩa Của Diện Tích Thông Thủy

Ý nghĩa quan trọng nhất của diện tích thông thủy là giúp kiến trúc sư hoặc chủ nhà nắm được diện tích sử dụng thực tế căn nhà. Kích thước này sẽ trở thành yếu tố để cân nhắc xem không gian đó có tối ưu hay không, có đáng để chúng ta bỏ tiền mua để ở hoặc đầu tư kinh doanh không.

Diện tích thông thủy tối ưu khi số đo này sát với diện tích tính từ tường bao ngoài căn nhà. Thậm chí có một số trường hợp diện tích trải thảm nhờ vào cách thiết kế, kết cấu ngôi nhà, điều kiện vật liệu,… mà tối ưu hơn so với diện tích bao ngoài. Nhìn chung các kiến trúc sư luôn cần chỉnh sửa bản vẽ của mình sao cho diện tích thông thủy là lớn nhất, thông suốt và phù hợp với công năng chung của không gian.

Hiện nay có khá nhiều người đi mua nhà không chú ý tìm hiểu diện tích xây dựng là gì, diện tích trải thảm là gì. Điều này có thể sẽ mang lại thiệt thòi do diện tích sử dụng thực tế không bằng trên giấy tờ mua bán thể hiện.

2. Phân Biệt Diện Tích Thông Thủy Và Diện Tích Tim Tường

Thực tế, trên một bản vẽ thiết kế, các số đo diện tích chính là công cụ trực quan cho biết không gian đó rộng hay hẹp, có hợp lý hay không với nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên ngoài diện tích tường bao thì có hai thuật ngữ khác cũng phổ biến không kém là diện tích trải thảm (thông thủy) và diện tích tim tường.

Vậy Diện Tích Tim Tường Là Gì?

Thuật ngữ này còn được biết đến với một số tên gọi như Heart Wall area hoặc Built-up area trong tiếng Anh, và diện tích phủ bì trong tiếng Việt. Đây là cách tính diện tích căn hộ hoặc nhà ở từ tim tường trở đi. Theo đó diện tích này sẽ tính cả độ dày của tường bao ngoài, tường phụ phân chia không gian bên trong, các cột trụ cũng như hộp kỹ thuật.

Sự Khác Nhau Khi Sử Dụng Diện Tích Thông Thủy Và Diện Tích Tim Tường

Nếu xét theo lợi ích của người bán thì diện tích tim tường có lợi hơn. Khi đo diện tích để bán nhà thì diện tích thông thủy sẽ ít hơn diện tích tim tường. Giá của mỗi mét vuông trải thảm (thông thủy) vì thế luôn đắt hơn mỗi mét vuông đo từ tim tường.

Người mua thường có xu hướng muốn nhìn số đo khoảng không thực chất họ được sử dụng chứ không muốn nhìn số đo bao gồm rất nhiều không gian chết (đối với phòng có nhiều cột trụ chẳng hạn). Chính vì thế, khi lập bản vẽ căn hộ trong giao dịch mua bán, người ta thường ưu tiên dùng diện tích thông thủy hơn.

Tuy nhiên nếu xét theo góc nhìn của người có quyền làm chủ sở hữu khi tranh chấp thì diện tích tim tường tối ưu hơn rất nhiều.

Lý do vì sao? Chúng ta rõ ràng không thể sử dụng được khoảng bên trong của các bức tường bao hoặc vách. Trong khi đó đối với các tường phụ hoặc vách ngăn thì có thể tận dụng để đưa vào các thiết kế phụ trợ khác dùng trong trang trí hoặc trợ lực. Vậy là các khoảng không được tính trong diện tích trải thảm thực tế vẫn được sử dụng và cần đánh dấu quyền sở hữu.

Như vậy, diện tích trải thảm chỉ ra không đúng thực tế ranh giới thực thi quyền sở hữu của người mua hoặc chủ sở hữu. Ngược lại diện tích tim tường sẽ thể hiện được ranh giới này.

Cách tính diện tích thông thủy chính xác

Công thức tính diện tích thông thủy như sau:

Trong đó:

• (a*b): diện tích không gian bên trong căn hộ (bao gồm tường phụ và vách ngăn).
• (c*d): diện tích ban công hoặc lô gia nếu có.
• Ei: diện tích sàn là cột bên trong căn hộ.
• f: diện tích sàn là các loại hộp kỹ thuật theo thiết kế ban đầu của căn hộ.

Quy Định Đối Với Trường Hợp Không Trung Thực Khi Đo Diện Tích Thông Thủy Căn Hộ

Quá trình thi công thực tế sẽ có sai số nhất định so với bản thiết kế. Tức là, diện tích trải thảm (thông thủy) thực tế có thể sẽ không sát 100% so với bản vẽ ban đầu.

Hiện nay hợp đồng mua bán căn hộ chính thức do Bộ Xây dựng ban hành đều ghi rõ diện tích trải thảm ghi trên văn bản là giá trị tạm tính. Theo đó giá trị này có thể thay đổi khi đo đạc lại vào lúc bàn giao căn hộ theo yêu cầu của bên mua.

Quy định hiện hành của nhà nước không quy ước cụ thể sai số cho phép đối với chênh lệch khi đo đạc căn hộ. Hai bên mua và bán tham gia vào hợp đồng cần phải tự thỏa thuận với nhau và thống nhất thành văn bản hợp đồng cuối cùng. Tuy nhiên sai số thường thấy hiện nay trong các hợp đồng thương mại này là 0,5-2%.

Người mua có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền tương đương với số đo diện tích trải thảm đã qua thống nhất sau cùng. Tuy nhiên nếu khi kiểm tra lại diện tích trải thảm căn hộ trong hợp đồng có sai lệch quá lớn trên thực tế thì người mua cần có xác thực theo đúng quy định chung. Trường hợp các sai lệch này ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên mua thì có quyền yêu cầu thay đổi giá bán cho sát với diện tích thực tế.

Nguồn bài viết: Sưu tầm